[호텔 경제 ②] NOT A HOTEL, 연 10박을 부동산으로 만들다

[KtN 임민정기자]호텔 객실은 대개 하루 단위로 거래된다. 투숙객은 날짜를 예약하고 체크아웃하면 떠난다. NOT A HOTEL은 객실의 달력을 부동산으로 나눴다. 구매자는 연간 10박부터 객실 지분을 사고, 매년 배정된 날짜에 머문다.

구매 대상은 숙박권만이 아니다. NOT A HOTEL은 구매자가 부동산 소유권을 보유하고 매각과 상속도 할 수 있다고 설명한다. 한 사람이 별장 한 채를 모두 사는 대신 여러 사람이 이용일수를 나눠 소유하는 공동소유 방식이다.

호텔과 별장의 차이는 예약 순서에서 드러난다. 소유자는 자신이 지분을 가진 시설을 최대 12개월 전부터 예약할 수 있다. 다른 지역의 NOT A HOTEL을 이용할 때는 최대 4개월 전부터 예약한다. 일반 투숙객의 예약은 최대 3개월 전에 열린다.

객실의 달력에는 소유자 예약이 먼저 들어간다. 남는 날짜만 일반 숙박으로 넘어간다. 운영사는 부동산 지분을 개장 전에 판매하지만 개장 뒤 호텔 객실로 팔 수 있는 날짜는 소유자의 선택에 따라 달라진다.

AOSHIMA 2.0도 같은 과정을 거쳤다. CHILL2.0과 COAST는 2024년 10월 지분 판매를 시작했고 2026년 8월 개장 전에 완판됐다. 부동산 판매는 객실 가동률이 집계되기 전에 끝났고 숙박 운영은 소유자가 정해진 뒤 시작됐다.

소유와 숙박을 결합한 부동산은 NOT A HOTEL만의 현상은 아니다. 호텔 서비스를 갖춘 주택을 분양하는 브랜드 레지던스가 세계 주요 휴양지와 도시에서 늘고 있다. 세빌스는 세계 브랜드 레지던스 사업장이 2024년 말 764개에서 2025년 말 910개로 19% 증가한 것으로 집계했다. 아시아·태평양 지역의 사업장은 2031년까지 180% 증가할 것으로 전망했다.

브랜드 레지던스는 일반적으로 한 채나 한 호실 전체를 판매하고 호텔 브랜드가 관리와 서비스를 맡는다. NOT A HOTEL은 한 객실을 다시 이용일수로 나눈다는 점에서 차이가 있다. 이용권을 구매하는 데 그치는 타임셰어와도 구분한다. 회사가 내세우는 기준은 등기할 수 있는 소유권과 재판매 가능성이다.

공동소유는 별장 구매에 필요한 초기 금액을 이용일수만큼 나눈다. 소유자는 직접 청소와 시설 관리를 맡지 않고 운영사가 제공하는 서비스를 이용한다. 운영사는 한 시설에서 부동산 판매와 호텔 운영을 이어갈 수 있다.

두 거래는 서로 다른 시간에 발생한다. 부동산 매출은 개장 전에도 만들 수 있지만 호텔 매출은 소유자가 쓰지 않는 날짜에 일반 투숙객을 받아야 생긴다. 객실 지분이 많이 팔릴수록 초기 판매는 빨라지는 반면 성수기에 소유자 예약이 몰리면 일반 숙박에 내놓을 날짜는 줄어든다.

소유자가 체감하는 가치도 건물 한 채에만 머물지 않는다. 아오시마 지분을 보유해도 나스와 기타카루이자와, 미나카미, 이시가키 등 다른 지역 시설을 이용할 수 있다. 지역이 늘어날수록 선택지는 많아진다. 원하는 날짜에 실제로 예약할 수 있어야 선택지가 이용 가치로 이어진다.

회사가 밝힌 2026년 1월 기준 소유자는 1115명, 누적 계약액은 656억엔이다. 거점은 2026년 4월 기준 10곳이다. 소유자와 거점이 함께 늘면서 NOT A HOTEL의 상품도 한 지역의 별장에서 전국 예약망으로 옮겨가고 있다.

예약망이 넓어질수록 운영사가 맡는 일도 많아진다. 객실 청소와 식음 서비스뿐 아니라 소유자별 이용일수, 지역 간 교차 이용, 일반 숙박 재고를 한 달력에서 관리해야 한다. 전용 애플리케이션에는 예약과 체크인, 문의 기능이 모여 있다.

객실의 소유권도 운영사와의 관계에서 완전히 분리되지는 않는다. 매각은 회사가 마련한 세컨더리 마켓을 거치고, 새 소유자가 지분을 넘겨받을 때는 회사의 심사를 받아야 한다. 시설 관리와 예약, 지역 간 교환, 재판매가 같은 사업망 안에서 이뤄진다.

NOT A HOTEL은 2025년 10월 아오시마와 나스 물건을 대상으로 세컨더리 마켓을 시작했다. 소유자가 희망가격을 정해 구매자를 기다리거나 NOT A HOTEL 2nd에 즉시 매각하는 방식이다. 보유한 30박 가운데 10박만 나눠 파는 거래도 가능하도록 설계했다.

회사가 집계한 2025년 11월 말 거래는 30건, 합계 10억6000만엔이다. 최초 구매가격과 비교한 매각가격은 평균 33% 올랐고 최고 거래는 2.1배였다. 초기 거래에서 가격 상승이 나타났지만 거래 30건은 1115명으로 늘어난 전체 소유자와 비교하면 아직 작은 규모다.

즉시 매각은 출구를 빠르게 만들지만 매입 주체가 같은 기업집단 안에 있다는 점도 가격 형성에 영향을 준다. 매물을 보유할 구매자가 충분하지 않을 때는 NOT A HOTEL 2nd의 매입 여력과 제시가격이 유동성을 좌우한다. 구매자와 판매자가 자유롭게 만나는 시장이 자리 잡으려면 거래 건수와 가격 기록이 더 쌓여야 한다.

공동소유 모델은 구매자에게 별장 관리의 수고를 덜어주지만 운영사에는 장기간의 관리 의무를 남긴다. 건물이 노후해도 소유권과 이용일은 계속된다. 수영장과 사우나, 정원처럼 관리가 필요한 시설이 많을수록 보수비와 인력비의 영향도 커진다.

호텔 브랜드가 붙은 주택이 늘어나는 이유는 여행과 부동산을 한 상품으로 묶을 수 있기 때문이다. 개발사는 개장 전 판매를 통해 매출을 만들고, 운영사는 개장 뒤 관리와 숙박 서비스를 이어간다. 구매자는 체류와 재판매 가치를 함께 본다. 세 주체가 기대하는 수익과 이용기간은 서로 다르다.

NOT A HOTEL의 객실은 숙박 재고이면서 부동산 지분이고, 전국 시설을 이용하는 회원 자격이기도 하다. 어느 하나만 떼어서는 가격을 설명하기 어렵다. 구매가격에 매년 확보하는 날짜, 다른 지역의 예약 가능성, 장기 관리, 중고 거래가격이 함께 붙는다.

2026년 문을 연 CHILL2.0과 COAST도 소유자가 먼저 일정을 고르고 남은 날짜를 일반 투숙객에게 판다. 새 지분이 재판매 시장에 들어가는 시점은 구매 후 4년째부터다. 개장 전에는 분양가로 거래됐던 객실이 앞으로는 예약의 편의와 관리 상태, 중고가격까지 함께 평가받게 된다.