5억대 새 아파트가 초기 7천만원대?…'반의반값' 고양창릉 지분적립형의 현실 계산법

[KtN 김상기기자]  분양가의 25%를 먼저 내고 입주한 뒤 나머지 지분을 20년에 걸쳐 나눠 사들이는 공공분양주택이 오는 12월 고양창릉에 처음 공급된다. 초기 자산이 부족한 실수요자의 내 집 마련을 지원하는 ‘지분적립형’ 주택이다. 분양가를 4분의 1로 할인하는 방식은 아니며, 입주 이후에는 미취득 지분에 대한 임대료와 추가 지분 취득 비용을 부담해야 한다.

국토교통부는 4일 ‘부담 가능한 공공분양주택’ 시행방안을 발표했다. 한국토지주택공사(LH)의 지분적립형 공급을 시작으로, 주택도시기금의 저리 대출과 주택가격 상승 이익 공유를 결합한 이익공유형Ⅱ도 도입할 계획이다.

□ 고양창릉 284가구 첫 공급…4년마다 지분 15%씩 취득

첫 공급 대상은 경기 고양창릉 S-2블록이다. 전체 1057가구 가운데 284가구를 오는 12월 지분적립형으로 분양한다.

수분양자는 계약 때 분양가의 10%, 입주 때 15%를 납부해 최초 지분 25%를 취득한다. 이후 4년마다 15%씩 다섯 차례에 걸쳐 잔여 지분을 사들인다. 입주 이후 20년에 걸쳐 주택의 소유 지분을 단계적으로 늘리는 구조다.

회차별 지분 취득은 의무이며, 경제적 여건 등을 고려해 각 회차의 취득 시점을 최대 1년 미룰 수 있다. 입주에 필요한 목돈을 줄이는 대신 거주 기간에 맞춰 추가 자금을 마련해야 한다.

□ 5억1000만원 주택 기준, 최초 지분 취득에 약 1억2800만원

정부가 제시한 수도권 공공분양주택 평균 분양가격은 전용면적 55㎡ 기준 5억1000만원이다. 최초 취득 지분율 25%를 적용하면 입주 때까지 필요한 지분 취득 비용은 약 1억2800만원이다. 고양창릉 공급 주택의 확정 분양가격이 아니라 제도 설명을 위한 예시 금액이다.

정부는 최초 지분 취득 자금에 대한 대출 도입도 검토하고 있다. 주택담보인정비율(LTV) 약 40% 수준의 대출을 적용하면 초기 자기자금은 약 7700만원으로 낮아진다는 설명이다. 대출 이용 가능 여부와 금리, 상환 방식 등은 향후 구체적인 조건을 확인해야 한다.

□ ‘반의반값’은 초기 납부 비율…월 임대료·추가 지분 비용 별도

지분적립형이 ‘반의반값 분양’으로 불리는 것은 입주 때까지 분양가의 25%만 납부하기 때문이다. 전체 주택가격이 줄어드는 것은 아니며, 아직 취득하지 않은 지분에는 임대료가 부과된다. 최초 임대료는 주변 전세 시세의 90% 수준을 기준으로 미취득 지분에 대해 산정한다.

대출을 이용하면 원리금 상환 부담도 발생한다. 수분양자가 살펴야 할 비용은 입주 당시 자기자금에 그치지 않는다. 매달 내는 임대료와 대출 상환액, 4년마다 마련해야 하는 추가 지분 취득 자금을 함께 계산해야 한다.

자산은 적지만 향후 소득 증가가 예상되는 청년층 등 실수요자에게는 주거 선택지를 넓히는 제도다. 초기 자금 부담을 낮추는 효과와 함께 장기간의 소득·저축 여력이 추가 지분 취득 일정을 감당할 수 있는지가 주요 판단 기준이 된다.

□ 이익공유형Ⅱ, 분양가 70% 저리 대출…향후 상승 이익 공유

함께 추진하는 이익공유형Ⅱ는 분양가의 70%, 최대 5억원을 주택도시기금에서 대출받는 방식이다. 금리는 대출 실행 시점의 디딤돌대출 기본금리보다 1%포인트 낮게 설정하고, 우대금리는 최대 0.5%포인트까지 적용한다. 금리 하한은 약정 당시 주택도시기금 정책대출상품의 최저금리로 정한다.

주택을 팔거나 대출금을 상환할 때는 집값 상승에 따른 이익을 기금과 수분양자가 나눈다. 이익 공유 비율은 대출 평균잔액 비율에 따라 정해진다. 초기 자기자금과 이자 부담을 낮추는 대신 향후 주택가격 상승 이익의 일부를 공유하는 구조다.

이익공유형Ⅱ는 도입을 위한 법적 근거 마련이 남아 있다. 국토부는 관련 법령 개정을 거쳐 공급을 추진할 계획이다. 연내 발표할 LH의 2027년도 분양계획에는 지분적립형 등 부담 가능한 공공분양주택으로 공급할 단지도 포함할 예정이다.