[KtN 박준식기자] 정부가 최근 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’은 시장 과열에 따른 투기 억제를 목표로 하고 있지만, 정책 기조의 불확실성과 단기적인 대응이라는 한계를 벗어나지 못하고 있다. 특히, 토지거래허가구역 확대 지정, 시장 과열 시 규제지역 추가 지정, 가계대출 관리 강화, 신축 약정 매입 및 지방 미분양 아파트 매입 확대 등은 즉각적인 시장 안정 효과를 기대할 수 있는 조치지만, 이 같은 핀셋 규제만으로는 근본적인 문제 해결이 불가능하다.

부동산 시장은 거시경제 환경과 긴밀하게 연결되어 있다. 한국은행의 금리 인하 예고, 글로벌 유동성 확대, 투자 선호 지역의 집중화 현상, 정부의 규제 완화 기조가 맞물리면서 부동산 시장은 다시 투기적 흐름을 보이고 있다. 문제는 정부가 이에 대한 충분한 대비 없이 단기적인 처방만을 내놓고 있다는 점이다. 지금과 같은 불안정한 정책 기조로는 부동산 시장의 지속 가능성을 확보할 수 없으며, 향후 더 큰 시장 혼란을 초래할 가능성이 크다.

토지거래허가구역 해제와 투기 재점화: 정책 실패의 예견된 결과

서울시는 지난 2월 강남 3구 및 용산 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제했지만, 불과 한 달 만에 집값 급등과 갭투기의 재확산이라는 역효과를 초래하며 허가구역을 다시 확대 지정하는 조치를 취했다.

① 규제 해제와 재도입을 반복하는 정책 불안정성

서울시는 주택 거래량이 감소하고 가격이 안정화되고 있다는 근거로 토지거래허가구역을 해제했지만, 이는 금리 인상 기조가 유지된다는 전제에서만 유효한 분석이었다. 그러나 한국은행이 올해 두 차례 금리 인하 가능성을 시사하면서, 금리 하락 기대감이 투자 심리를 자극했다. 정부는 다시 규제를 강화해야 하는 상황에 처했으며, 이는 시장 신뢰도를 더욱 저하시킬 위험이 크다.

② 투기 세력에게 잘못된 신호 제공

이번 허가구역 재지정 대상이 강남 3구와 용산 아파트에 한정된 점은 투기 세력에게 “정비사업 진행 지역에서는 투기 기회가 여전히 존재한다”는 신호를 줄 가능성이 크다. 특히, 재개발·재건축 구역은 토지거래허가구역에서 제외된 사례가 많아, 여전히 투기 수요가 유입될 수 있는 여지가 크다.

③ 규제의 한정적 적용으로 인한 실효성 부족

현재 토지거래허가구역 확대는 아파트 거래에만 적용되지만, 상업용 부동산이나 비주거용 토지에 대한 규제는 포함되지 않았다. 이는 일부 투자자들이 상가나 토지 투자로 이동할 가능성을 열어두는 결과를 초래할 수 있다. 이번 정책은 투기 수요를 확실히 차단하는 것이 아니라, 특정 지역과 유형에 대한 규제만 강화하는 ‘반쪽짜리 대책’이라는 한계를 보이고 있다.

윤석열 정부의 규제 완화가 촉발한 ‘똘똘한 한 채’ 현상

최근 부동산 시장에서 두드러지는 특징 중 하나는 ‘똘똘한 한 채’ 현상의 가속화다. 이는 정부의 금융·세제 정책이 단기 투자 수요를 특정 지역으로 몰아가는 결과를 초래했기 때문이다.

① 보유세 완화로 인한 투자 집중

종합부동산세 부담 완화(공정시장가액 비율 인하, 공시가격 현실화율 동결) 조치가 시행되면서, 다주택자들이 부담을 덜고 투자 대상을 선호 입지로 집중하는 흐름이 강화되었다. 그 결과, 강남·용산과 같은 핵심 지역의 부동산 가격 상승 압력이 더욱 가중되었다.

② 대출 규제 완화와 저금리 기대 심리의 영향

금융 당국이 가계부채 관리를 강화한다고 했지만, 실제 LTV(담보인정비율) 규제는 완화되는 방향으로 조정되었다. 금리 인하 가능성이 부각되면서, 대출을 활용한 투자 수요가 증가하는 환경이 조성되었다. 즉, 정부가 실거주 중심의 주택 시장을 만들겠다는 목표와는 반대로, 정책이 시장에 ‘투자 적기’라는 메시지를 전달하는 역설적인 상황을 만들고 있다.

글로벌 부동산 시장과의 비교: 한국은 어디로 가야 하는가?

한국의 부동산 정책이 글로벌 경제 환경 속에서 어떤 위치에 있는지 살펴보면, 단기적인 규제 완화와 시장 개입이 장기적인 해결책이 될 수 없다는 점이 명확해진다.

① 싱가포르: 지속적인 규제 강화로 안정적인 시장 유지

싱가포르는 외국인 부동산 투자 규제를 지속적으로 강화하면서, 시장 안정성과 주택 접근성을 동시에 확보하는 방향으로 정책을 운영하고 있다. 특히, 다주택자 및 비거주자의 주택 구매에 대해 높은 세율을 적용하며, 투기적 수요를 효과적으로 차단하고 있다.

② 캐나다: 해외 자본 유입 억제 및 대출 규제 강화

캐나다는 외국인 주택 구매 금지 조치를 시행하는 등, 투기적 수요를 통제하기 위한 정책을 장기적으로 유지하고 있다. 한국과 비교했을 때, 캐나다는 금융권 대출 규제를 통해 투기적 수요를 줄이는 방식으로 시장을 안정화하고 있다.  글로벌 사례를 보면 한국의 부동산 정책이 단기적인 대응에 집중하기보다, 투기 억제와 실수요자 보호를 위한 장기적인 프레임워크를 확립해야 한다는 점이 명확하다.

지속 가능한 부동산 정책을 위한 방향성

이제 한국 정부가 나아가야 할 방향은 단기적인 규제와 완화의 반복이 아니라, 지속 가능한 정책 기조 확립이다.

정책의 일관성이 시장 안정의 핵심이다

부동산 시장 안정화를 위해서는 단기적인 시장 대응이 아닌, 정책의 일관성과 지속 가능성이 확보되어야 한다. 정부는 규제 완화와 강화 사이를 오가는 불안정한 정책 기조를 벗어나, 실거주자 보호와 투기 억제를 위한 명확한 원칙을 확립해야 할 시점이다.