[KtN 임민정기자]NOT A HOTEL AOSHIMA가 2026년 8월 1일 새 객실 5실의 영업을 시작했다. 첫 투숙객을 받기 전에 객실의 부동산 지분은 모두 팔렸다. 개장 뒤 하루씩 판매할 숙박공간을 개장 전 연간 이용일수 단위의 부동산으로 먼저 거래한 것이다.

신규 객실은 CHILL2.0 1실과 COAST 4실이다. 2022년 11월 MASTERPIECE·CHILL·SURF·GARDEN 등 4개 유형 6실로 문을 연 AOSHIMA는 이번 증설로 6개 유형 11실이 됐다. 지분 판매는 2024년 10월 시작됐다.

숙박업은 개장 뒤 객실을 하루 단위로 판매한다. AOSHIMA에서는 같은 공간이 개장 전에는 소유권으로, 개장 뒤에는 숙박 가능한 날짜로 나뉜다. 소유자는 연간 10박부터 지분을 살 수 있고 자기 객실을 최대 12개월 앞서 예약한다. 일반 투숙객의 예약은 최대 3개월 전부터 열린다.

소유자가 먼저 날짜를 고르기 때문에 일반 숙박에 풀리는 객실 수는 매일 달라질 수 있다. 11실이 문을 열었다고 해서 운영사가 11실 전체를 항상 호텔 재고로 판매할 수 있는 것은 아니다. 소유자의 체류 일정이 확정된 뒤 남는 날짜가 일반 예약으로 넘어간다.

NOT A HOTEL은 소유자가 이용하지 않는 기간을 호텔로 운영하고, 소유자에게는 다른 지역 시설을 교차 이용할 수 있는 권리를 제공한다. 별장 한 채를 한 사람이 모두 사는 대신 필요한 이용일수만 나눠 소유하고, 운영은 회사에 맡기는 구조다.

회사가 밝힌 2026년 1월 기준 누적 계약액은 656억엔, 소유자는 1115명이다. 누적 자금 조달액은 332억엔이다. 부동산 판매와 숙박 운영, 회원 네트워크를 결합한 사업이 단일 리조트 실험을 넘어 전국 단위로 확대됐다는 수치다. AOSHIMA 2.0만 떼어낸 계약액과 판매 건수는 제시되지 않았다.

신규 객실의 평면에는 판매 대상을 넓히려는 변화가 담겼다. 기존 CHILL은 침실 1개에 최대 4명이 머물렀다. CHILL2.0은 침실을 2개로 늘리고 정원을 6명으로 확대했다. 부모와 자녀, 두 부부, 친구 모임처럼 한 객실을 함께 쓰되 잠자리는 나눠야 하는 수요를 받을 수 있게 됐다.

CHILL2.0의 총면적은 470.72㎡다. 실내가 200.94㎡, 테라스 등 실외가 269.78㎡다. 실외면적이 실내보다 넓다. 폭 21m의 인피니티 풀과 야외 거실, 사우나, 냉탕을 한 객실에 배치했다.

COAST는 전용 수영장을 갖춘 SURF와 정원을 둔 GARDEN의 구성을 합쳤다. 1층과 2층을 연결한 메조네트 4실로 만들었다. 실내면적은 133.57㎡, 실외면적은 76.52㎡다. 침실 2개에 최대 4명이 머물며 4실 가운데 1실에는 반려견을 동반할 수 있다.

침실 수와 동반 인원을 늘리면 한 번의 예약으로 받을 수 있는 고객 범위가 넓어진다. 전용 수영장과 사우나, 정원은 객실끼리 공유하지 않아도 되는 시간을 만든다. 반대편에는 비용이 놓인다. 객실마다 수영장과 사우나를 두면 물과 전력, 청소 인력, 기계설비 점검도 개별적으로 따라붙는다. 바다와 가까운 건물은 염분과 강풍을 견디기 위한 관리도 필요하다.

호텔의 수입은 객실을 채울 때 발생하지만 수영장과 사우나의 관리비는 빈 날에도 이어진다. 개장 전 지분을 판매하는 구조와 개장 후 숙박을 운영하는 구조를 따로 봐야 하는 이유다. 완판은 부동산 판매의 결과이고 객실 가동률은 호텔 운영의 결과다.

AOSHIMA의 5실 증설이 일본 호텔 수요의 증가만을 따라간 것도 아니다. 일본 관광청에 따르면 2025년 외국인 숙박은 전년보다 9.4% 늘었지만 일본인 숙박은 2.7% 감소했다. 리조트호텔 객실 가동률은 56.9%로 비즈니스호텔 75.3%, 시티호텔 74.1%보다 낮았다. 계절과 지역에 따라 객실이 비는 위험이 도심 호텔보다 크다.

지분 판매는 객실 가동률이 집계되기 전에 부동산 매출을 만든다. 개장 뒤에는 소유자에게 우선권을 주면서 남는 일정을 숙박으로 판매한다. 객실을 모두 보유한 채 매일 손님을 기다리는 리조트와 다른 출발점이다. 다만 개별 수영장과 사우나를 포함한 시설 관리와 서비스 인력은 영업이 시작되는 날부터 운영비로 돌아온다.

객실 밖에도 돈을 쓸 공간을 늘렸다. 바다를 마주한 레스토랑 LDK는 2026년 4월 다시 문을 열었고, 증설 부지에는 공원과 스케이트보드 공간이 들어섰다. 숙박과 식사, 스포츠를 한 단지에 묶어 체류 동선을 넓힌 구성이다.

NOT A HOTEL은 확장된 시설을 ‘비치타운’이라고 부른다. AOSHIMA가 빈 땅에 새 마을을 만든 것은 아니다. 숙박시설이 들어선 곳은 2022년 4월 문을 연 AOSHIMA BEACH VILLAGE다. 약 5500평의 해안 부지에서 레스토랑과 바비큐 공간, 공용 수영장·사우나가 먼저 운영되고 있었다. AOSHIMA 2.0은 기존 복합시설에 객실과 공원, 스포츠 공간을 보탠 두 번째 단계다.

객실 안에서는 소유자와 투숙객의 사생활을 강화하고, 객실 밖에서는 여러 사람이 이용하는 식당과 공원을 넓혔다. 전용 공간과 공용 공간을 동시에 키운 구성은 별장 판매와 호텔 운영, 식음 매출을 한 부지에 겹쳐 놓는다.

8월 1일 이후 CHILL2.0과 COAST의 일정표에는 소유자 예약이 먼저 들어가고 남는 날짜에 일반 숙박이 열린다. 11실로 늘어난 AOSHIMA에서 매일 판매되는 상품은 객실 전체가 아니라 소유자가 먼저 고르고 남은 날짜다.