[KtN 김상기기자]마이애미 초고가 브랜드 레지던스 시장이 확대되는 이유는 명확하다. 고액 자산가들은 거주 만족만으로는 자산 선택 기준을 설명하기 어렵다. 이들은 거주 공간 그 자체보다 심리적 지위를 상징하고, 개인적 취향을 과시하며, 자본의 안전한 은신처 역할을 겸할 수 있는 자산에 더 높은 가치를 부여한다. 파가니 레지던스를 비롯한 초호화 브랜드 주거 단지는 그 요구에 대응하며 부동산과 수집품의 경계를 허무는 자산 구조를 만들고 있다. 그러나 수익성 측면에서 접근하면 평가 기준이 달라진다. 브랜드를 전면에 내세운 주거 자산이 실제로 안정적 투자 대상인지 판단하려면 비용 구조, 자본 회수 속도, 시장 유동성, 가치 보존 능력 등을 종합적으로 검토해야 한다.

고액 부동산 시장에서 수익성을 평가할 때 가장 기본적인 방식은 자본화율(Cap Rate)이다. 초고가 레지던스는 연간 순영업소득 대비 투자금액 비율이 일반 시장보다 현저히 낮게 나타난다. 마이애미 브랜드 레지던스의 평균 자본화율은 2퍼센트대에 머무는 것으로 알려져 있다. 같은 지역 상업 부동산이 5~6퍼센트 수준, 중고가 주거 시장이 4퍼센트 내외로 형성되는 것과 비교하면 수익성은 낮은 편이다. 이는 임대 수익을 얻는 구조보다 자본 차익을 기대하는 방식으로 접근해야 한다는 점을 의미한다. 임대 전략보다는 보유 전략 중심이지만, 그 보유는 높은 기회비용을 수반한다.

총보유비용 역시 일반 고급 주거보다 크게 상승한다. 브랜드 이미지 유지를 위한 서비스 인건비, 특수 마감재 유지관리, 시설 운영비가 모두 추가된다. 물가 상승과 함께 관리비 부담이 더욱 확대될 가능성도 있다. 특히 이탈리아 본사에서 공급되는 맞춤 부자재가 포함되는 경우 공급 지연과 비용 상승 위험이 동시에 존재한다. 초고가 브랜드 레지던스가 외형적으로 제공하는 고급성을 유지하기 위한 비용 구조 자체가 높은 진입 비용에 더해 장기 부담 요소로 누적된다.